Οι τιμές πώλησης των οικοπέδων της Αττικής έχουν σημειώσει αύξηση την τελευταία δεκαετία, λόγω αυξημένης ζήτησης. Συγκεκριμένα, οι τιμές καταγράφουν αύξηση έως και κατά 20,35% στο κέντρο της Αθήνας (Αμπελόκηποι), ενώ η μέση αύξηση υπολογίζεται σε 14,7%. Τα στοιχεία προκύπτουν από σχετική ανάλυση, που πραγματοποίησε κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων.

Σύμφωνα με το σχετικό Παρατηρητήριο Αξιών Οικοπέδων που επιμελείται η εταιρεία, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου, οι τιμές σε πέντε τοπικές αγορές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός), σημείωσαν ετήσια αύξηση της τάξεως του 5,3%, ενώ σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2021, η αύξηση είναι πολύ υψηλότερη, αγγίζοντας το 14,9%. Πρόκειται μάλιστα για τον πέμπτο διαδοχικό χρόνο, κατά τον οποίο σημειώνεται αύξηση των τιμών των οικοπέδων, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

Κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, τη μεγαλύτερη αύξηση (6,30%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. (Συντελεστή Δόμησης) 0,8 στο Μαρούσι, με τη μέση τιμή να εκτιμάται σε 810 ευρώ/τ.μ., από 762 ευρώ/τ.μ. πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% και μέση τιμή 846 ευρώ/τ.μ. Στην Αθήνα και συγκεκριμένα στους Αμπελόκηπους, οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 πωλούνται αντί για ποσά της τάξεως των 2.282 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση κατά 5,16%, ενώ στο Π. Φάληρο, τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 αποτιμώνται προς 1.395 ευρώ/τ.μ., αυξημένα κατά 4,9% σε ετήσια βάση.

Αύξηση κατά 4,85% σημειώνουν και τα πωλούμενα οικόπεδα στην περιοχή του Χολαργού, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 1.125 ευρώ/τ.μ., από 1.073 ευρώ/τ.μ. πριν από έναν χρόνο. Όπως επισημαίνει η Geoaxis, οι τιμές αυτές αφορούν απολύτως τυπικά οικόπεδα. «Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες», επισημαίνεται χαρακτηριστικά.

Τα μικρότερα οικόπεδα βρίσκονται στους Αμπελοκήπους (148 τ.μ.) και στο Περιστέρι (228 τ.μ.), ενώ ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο (273 τ.μ.), το Μαρούσι (330 τ.μ.) και ο Χολαργός (400 τ.μ.). Σύμφωνα με τους αναλυτές, είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφάνειας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός τους.

«Διαπιστώνουμε ότι από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά, σε σχέση µε το τότε κόστος κατασκευής. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά πρότυπα στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα», αναφέρει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής και ιδρυτής της Geoaxis.

Σύμφωνα με τον ίδιο, ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας, που ξεκίνησε το 2018, συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση γης, ή και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα, που μπορούν να κατεδαφιστούν και στη θέση τους να δημιουργηθούν νεόδμητα διαμερίσματα, γνωρίζει άνθηση. «Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αποδοθούν στη συσσωρευμένη ζήτηση για αγορά στέγης, που δεν ικανοποιήθηκε τα προηγούμενα χρόνια της οικονομικής κρίσης, στην άμεση διάθεση κεφαλαίου, παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από τη μεσαία τάξη, αλλά και στη νέα πραγματικότητα που έχει διαμορφώσει η εργασία από το σπίτι».

Επίσης, η ζήτηση για νέες κατασκευές τροφοδοτείται από την ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών που κατασκευάστηκαν πριν το 1980, στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω της αγοράς ακινήτων και στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σταθερά τα ποσοστά της αντιπαροχής

Σταθεροποιητική είναι η τάση των ποσοστών της αντιπαροχής, δηλαδή του ποσοστού επί του οικοπέδου που μετατρέπεται σε διαμερίσματα για τους οικοπεδούχους, εφόσον επιλεγεί η συγκεκριμένη λύση και όχι η απευθείας πώληση. Σύμφωνα με την Geoaxis, σήμερα ο εκάστοτε οικοπεδούχος θα λάβει σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε σχέση με το τι ίσχυε στην αγορά έως και το 2005, όταν η αγορά είχε φτάσει στο ζενίθ της.

Ειδικότερα, στο Μαρούσι π.χ. το 2005 το ποσοστό της αντιπαροχής κυμαίνονταν μεταξύ 45% και 55% του οικοπέδου, ενώ σήμερα κινείται μεταξύ 32% και 38%. Αντίστοιχα, στους Αμπελοκήπους, το ποσοστό της αντιπαροχής διαμορφώνεται μεταξύ 33% και 38%, έναντι 40% – 50% το 2005.

Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων, που θεωρητικά θα τους επέτρεπε να προσφέρουν υψηλότερα ποσοστά αντιπαροχής, αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και του κόστους χρηματοδότησης.

Το 2022, ο Δείκτης Τιμών Υλικών Νέων Κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ αυξήθηκε κατά 11%, έναντι αύξησης 3,8% το 2021. Στην πράξη όμως, οι αυξήσεις που καταγράφονται είναι πολύ υψηλότερες και υπολογίζεται ότι κινούνται πάνω από το 50-55% σε σχέση με το 2020.

Ταυτόχρονα, ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού (εφόσον ο κατασκευαστής δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει αποκλειστικά ίδια κεφάλαια), κινείται πέριξ του 5%. Σύμφωνα πάντως με την Geoaxis, οι τιμές των οικοπέδων αναμένεται να συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, ιδίως στα νότια προάστια, όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση. Η ανοδική πορεία οφείλεται στην αυξημένη ζήτηση και στη χαμηλή προσφορά.

Πηγή: kathimerini.gr